Už měsíce marně usilujete o hypotéku a všechny banky vás odmítají? Mediální kampaň bankovních domů budí dojem pravého opaku vašich zkušeností. „Hypotéky jsou nyní nejdostupnější“, „Dostupnost bydlení se letos zvýší“, to jsou jen dva z titulků, které jsme si mohli na jaře přečíst v českém tisku.
Oficiálně banky půjčují na bydlení stále více. Vloni to bylo téměř 85 miliard korun. Hypoteční sféra tudíž podle bank prožívá skvělé časy. Skutečnost je ale jiná. Kam se tedy zdánlivě velkoryse půjčované miliardy ztrácejí?
Podstata je v tom, že se peníze rozdělují mezi mnohem větší počet zájemců než dříve. A proto výše jednotlivých úvěrů stále klesá - prý kvůli minimalizaci rizik. Banky mají největší zájem úvěrovat nákup malých a levných bytů, s financováním větších nemovitostí a nových projektů mají žadatelé problém.
To lze do určité míry pochopit. Opatrnost bank částečně ochránila český realitní trh před problémy, které postihly jiné vyspělé ekonomiky. Ceny tuzemských nemovitostí sice poklesly, ale nenastal zásadní kolaps, jejž zažily realitní trhy hlavně v USA, Španělsku nebo Británii. Co však bylo výhodou v roce 2008, je dnes překážkou pro oživení trhu.
Úroková míra hypoték v posledních dvou letech významně nestoupala, naopak klesala. Ovšem podmínky pro získání hypotéky se plíživě zpřísňovaly. Banky jsou od konce roku 2008 maximálně opatrné, proto požadují čím dál větší zabezpečení i akontace.
Podmínky pro kladné vyřízení žádosti se leckdy mění doslova ze dne na den. Propagační hesla poskytují šanci na hypotéku i lidem s průměrným příjmem. Už ale neříkají, kolik povinností musí žadatel splnit. Z běžné finanční služby se tak hypotéka stala odměnou pro šťastlivce, jakousi obdobou devizového příslibu z dob minulých.
Noční můrou žadatelů jsou odhady cen nemovitostí.
Reklamní slogan „Poskytneme vám stoprocentní hypotéku“ byl devalvován tím, že banka ohodnotila dům nebo byt často i na méně než 70 procent jejich skutečné hodnoty.
Důsledek? Poptávka po bydlení se zdeformovala směrem k malometrážním bytům, ačkoliv v obytné ploše na jednu osobu stále výrazně zaostáváme za vyspělými státy. Nedaří se tak zkvalitňovat životní standard našich občanů a přibližovat se západní části Evropské unie. Potíže s hypotékami však budou mít zřejmě dopad i na státní ekonomiku.
Řada realitních profesionálů se domnívá, že stačí přetrpět stávající problémy a doba růstu cen se opět navrátí, protože lidé znovu zatouží po lepším a kvalitnějším bydlení. Existují ovšem i opačné, neméně fundované názory. Podle výzkumu CERGE-EI z letošního února poptávka kvůli vyšší inflaci a nižšímu růstu HDP ještě poklesne. Na jedné straně to sice může dál stlačovat ceny, ale na straně druhé se utlumí, nebo dokonce zastaví nové developerské projekty. To už ostatně vidíme i teď.
Výsledek je nasnadě: zpomalení hospodářského oživení země, na něž doplatíme všichni - banky, ale především běžní občané bez výjimky.
Banky jsou od roku 2008 maximálně opatrné. Z běžné finanční služby se tak hypotéka stala odměnou pro šťastlivce, jakousi obdobou devizového příslibu z dob minulých.
26.9.2011 Autor: Dušan Koňařík, project manager CIB Group